赴美買房65%選擇全款支付警惕房價波動風險

50萬美元,聯排別墅,朋友介紹的經紀人……來自四川省成都市的吳女士未多加思索,便當即拍板,在美國加利福尼亞州帕薩迪納(Pasadena)市全款購置了一套房產。
事實上,跟吳女士一樣赴美購房的中國人越來越多。次貸危機後這幾年,中國人在美國房產海外買家的占比已從2007年的9%增長至如今的14%。美國房地產經紀人協會(NAR)發布的《2017年美國住宅型房產國際交易調查報告》顯示,2016年4月至2017年3月的這一年間,中國人再次成為美國房產頭號海外買家,一年花掉317億美元,其中65%的買家選擇全款支付柏傲灣示範單位
房產調研機構CoreLogic的美國房價指數(HPI)預測顯示,2017年5月至2018年5月這一年時間內,美國房價還將上漲5.3%。CoreLogic首席經濟學家弗蘭克.諾斯福(Frank Nothaft)在接受《每日經濟新聞》記者采訪時提醒中國購房者,投資美國房產當警惕房產價值波動。
中國買家購房年花317億美元
根據NAR的報告,2016年4月至2017年3月期間,中國買家在美國的購房成交總額達到317億美元,超過了來自加拿大、英國、墨西哥和印度的買家,成交金額連續四年蟬聯冠軍,創下新高。同期,中國買家購入40572套房產,購房數量連續三年榮登美國海外住房買家榜第一名。
中國買家的購房實力不僅僅體現在數量上。美國最大的房地產數據平臺Zillow集團的首席經濟學家亞倫.特拉薩斯(Aaron Terrazas)在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示:“與其他海外買家相比,中國買家更中意價格偏貴的沿海地區。Zillow統計數據顯示,三分之一的中國買家主要關註的城市有六個,分別是聖何塞、舊金山、西雅圖、洛杉磯、聖地亞哥和波士頓。這些地區價格都不便宜,因此中國購房者的目標價中位數就非常高,2017年第一季度達到了53萬美元,相比之下,美國當地購房者的目標價中位數僅為25.8萬美元。不僅如此,中國買家還喜歡相對較新的獨立式住宅柏傲灣示範單位。”
為什麽越來越多的中國人熱衷於購買美國房產呢?特拉薩斯表示,這其中的原因各不相同。“就業和子女教育是中國人赴美購房的主要驅動因素之一。從中國人的社區搜索記錄來看,他們傾向於勞動力市場強勁的地區,尤其是技術人才就業良好的地區。除此之外,中國人還喜歡有實力雄厚的學校配套的社區。” 他同時指出,“投資也是中國買家赴美購房的主要原因之一。”
在美購房的吳女士就是一個典型的例子。她向《每日經濟新聞》記者透露,她與丈夫共同經營著一家公司,兒子在美國賓夕法尼亞大學就讀碩士,在美國買房一方面是為了自家人的居住所需,另一方面也是以投資為目的配置海外資產柏傲灣示範單位
美國房地產經紀公司RE/MAX Champions加州地區房產經紀人Linda Ing告訴《每日經濟新聞》記者,她的客人幾乎百分之百是以投資為目的,因此他們並不是買最好或最貴的房子,而是選擇投資回報率最高的地方。有些客人是聽朋友說某一地區投資回報率較高,就和朋友一起購買了房產。
26%中國買家申請美國貸款
美國抵押貸款銀行家協會(MBA)近期發布的一份報告顯示,今年7月,美國的可獲信貸指數上漲了0.3%至179.0。這說明美國的信貸政策在一定程度上有所放鬆。
盡管如此,中國買家要想在美國申請到房貸也是非常困難的事,因為美國的貸款篩查機製非常嚴格,而且大多數抵押貸款機構,包括一些大型銀行,認為放貸給國外買家風險太高。
據匯豐銀行網站信息,國外買家在美申請抵押貸款有以下幾個程序:貸款預批及申請、信用核實、提交信貸記錄、銀行對賬單和收入證明等相關資料,以及完成房產交易。除了復雜的手續,國外買家的首付比例也比較高,甚至達到40%以上,利率也比當地居民更高。
NAR的報告顯示,2016年4月至2017年3月期間赴美購房的中國買家中有65%選擇全款買房,26%申請美國貸款。
對此,特拉薩斯向《每日經濟新聞》記者解釋說:“通常,只有那些在中國和美國均有業務運營的銀行才願意貸款給這類買家,因為只有他們才能評估貸款人的信用風險及收入,一旦貸款人拖欠貸款不還,他們有能力回收其資產。”
今年以來,央行與國家外匯局加強了跨境人民幣業務管理,使得個人購匯程序更加嚴格。2017年7月1日起實施的新《金融機構大額交易和可疑交易報告管理辦法》已將大額現金交易的人民幣報告標準由20萬元調整為5萬元。此外,辦理購匯業務時必須填寫《個人購匯申請書》,以提供真實購匯用途信息。但CoreLogic首席經濟學家諾斯福對記者表示,目前尚看不出該規定對美國房屋銷售的影響,盡管最近幾個月,中國買家將目標價降低了約2萬美元。
Ing則告訴《每日經濟新聞》記者,她經手的中國買家幾乎均采用全款購房,主要通過自己每年5萬美元的換匯積累,以及充分利用親戚朋友的換匯額度來籌集資金。
房價高企購房者需警惕風險
截至今年5月,美國房價已經連續6個月創下新高。CoreLogic的最新數據顯示,繼2011年3月跌入穀底後,CoreLogic美國房價指數(HPI)至今已經上漲了近50%。同時,CoreLogic HPI預測顯示,在2017年5月至2018年5月這一年時間內,美國房價還將上漲5.3%。
諾斯福解釋說:“強勁的房屋需求和有限的供應量是造成房價上漲的主要原因。經濟的復蘇以及抵押貸款利率的下降刺激了需求的增長。2017年7月,美國失業率小幅下跌至4.3%,這使許多家庭都有能力購房。不僅如此,美國30年固定利率貸款的抵押貸款利率如今非常之低,2017年7月的平均利率僅為3.9%。然而,新房修建數量依然保持在較低的水平,待售房產量保持在近30年的新低,供不應求使得房價穩步上升。”
摩根士丹利美國固定收益研究部主管Vishwanath Tirupattur也曾表示,受潛在購房者(尤其是千禧一代)增多、待售房屋數量接近新低、抵押貸款申請放鬆等因素影響,今年美國房價的年增長率將達到4%。
Ing也告訴《每日經濟新聞》記者:“未來美國房價還將會繼續上漲,並且最近幾年內不會出現下跌現象,但漲幅並不大。”
但記者在采訪中也註意到,雖然目前美國房市走勢強勁,但中國購房者同樣需要警惕其中的風險。以加州為例,據Ing介紹,目前加州房產的投資回報率為3%到4%,而2010年和2011年的時候,投資回報率約為12%。繼2014年房價上漲後,去年到今年房價漲幅較小,投資回報率變低,但購房成本和租金並未變化,因此很多客人已開始從買房轉向賣房。
諾斯福說道:“在美購置房產的風險與投資其他不動產一樣,房產價值容易出現波動。CoreLogic美國房價指數在2006年4月達到最高點,2011年3月跌入最低點,期間跌幅達33%,許多當地社區價格跌幅甚至超過這一數值的兩倍還多。”
對於準備或已經在美購房的非居住中國買家,他提醒說,除了按時交房產稅,還必須按時繳納房屋財產保險。
同時,特拉薩斯在接受《每日經濟新聞》記者采訪中,也提出了幾點建議:“買家在購房時應該註意到,房價之外還有筆房產買賣手續,這是完成交易所需另外支付的費用。此外,買家還需留意的是,找一個經常與中國買家打交道、且信譽良好的經紀人。與其他國家不同,在美國,不管是買家還是賣家都有自己的經紀人。買家經紀人只對買家負責,將買家利益放在首要位置。因此,找一個值得信賴且可隨時溝通的經紀人至關重要。”
原文地址:http://news.10jqka.com.cn/20170824/c599886752.shtml

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